房价会下跌吗？房价会涨吗？
作为普通家庭最大类的支出，房价的变迁牵动着亿万人的神经。这10多年来，我们每天都被各类房价的新闻包裹，我们见过太多各类判断房地产市场走向的评论，在这些所有的评论当中，最受欢迎的却是那些看空者：他们说高库存，说高房价，说泡沫，说崩溃，说人口红利消失……
这么多年过去了，房价如何了？
深圳上海还在暴涨，北京广州房价仍高高在上，即便一些所谓有高库存的三四线城市，也并未有房地产市场崩盘的新闻。
或许，我们应当换一种视角来看待房价。
房价之谜：有一种永远振荡上涨的房价！
时隔两年，房价的暴涨在超乎很多人预料之余，又使得崩盘论甚嚣尘上，本文主要想解决2个问题，值得细读之：
1)探讨那些非常流行但又有明显错误的房价观点;
2)解决大家最关心的中国房价在什么情况下会下跌的问题。
那些误导众人且非常流行但又有明显错误的房价观点
1、错把房地产产业到顶等同于房价到顶： 犯这种错误的很多，不乏诸多知名的经济学家和研究人士，一个产业的黄金期过去，销售投资热潮消退，并不代表行业产品价格的到顶，这主要是简单的把产业周期和价格周期进行了等同，这种太过直接的联想容易得到很多人的认可，但却迷惑了很多需要买房的人，甚至错过了财富积累最好的时候。
2、错把人口作为衡量房价周期的核心因素： 中国的购房人口在2017年是个明显的拐点，我们认为人口作为判断产业周期的长期趋势是最重要的变量，但对价格周期而言，有些时候与人口并不是那么严密正相关。以美国为例，拉斯维加斯人口增长率(气泡大小表示)远高过底特律，但房价表现(横轴)却并没有比底特律好很多，也仅与增速倒数的亚特兰大相差无几，主要原因在人均收入(纵轴)差异上(这个是我们后文重点阐述内容)。此外，人口总量的大小也与房价高低并不直接正相关(下图所示)，典型如旧金山的房价表现。
3、错把房价收入比当做判断房价过高的依据： 市场普遍认为房价有很大的泡沫，其中最常提到的一点观点是，“房价严重偏离收入，不吃不喝都要50年才能买房!”，这个观点有很强的迷惑性，因为房价收入比的确是判断房价的估值标准之一，但并不能因为房价收入比过高就断定房价过高，关于这个问题我有三个反问：
1)为什么这个问题在10年前、20年前、30年都这样?人民日报上世纪80年代末曾报道，北京大学生不吃不喝需要100年才买得起房。
2)为什么国外很多城市也存在这个问题?国际上普遍的房价收入比较高，最高的分别是香港19、悉尼12.2、温哥华10.8、圣何塞(硅谷)9.7等，中国最高的是北京16.6、深圳11.2、上海10.8、广州10.4;
3)为什么有些人不提这个问题?因为他们收入高或者增值快，关注房价收入比的群体和买房群体是有区分的，中国的房价收入比可以通过收入的增长来拉近和国际都市的距离，目前看是有机会的，房价收入比除了上海，京广深都有下降趋势，也就是估值靠业绩增长来消化。
4、错把房价下跌当做一种严重且不可逆的趋势： 由于受日本失落二十年影响较深，很大一部分人把房价下跌视为就会出现日本那样的趋势，暂且不论我们会不会重蹈覆辙，但其实，以美元计价的东京首都圈房价在2010-2012年三年都超过了1991年的高点;此外，我们并不认为房价下跌就是灾难性的结果，虽然结果并不好受，但我们的房价2008年和2012年都曾下跌过，美国房价在2006年也大跌过但在次贷危机的2008年已经开始筑底回升了(真正只是下跌了两年)。
5、错把没有上涨空间等同于有很大下跌空间： 我们认为广大的三四线城市由于广义库存面积太大不存在房价大幅上涨的可能，上涨空间也相对有限，且很多城市已经连续同比近17个月的下跌了，但并不表示三四线房价就必定暴跌，因为最简单的，很多三四线城市房价并没有比建筑成本高多少。
6、错把房价当做唯一大幅上涨的生产生活用品： 由于房价在家庭支出中是最重大的一块，大家对房价的涨幅记忆深刻，但却忽视了在房价上涨的同时，我们的工资以及其余生产生活资料涨幅并不比房价低，既然人民日报80年代末就感叹买不起房，我们以上海地方志办公室记录的上海80年代末以来的物价数据，可以看到，房价并不是涨幅最大的那个，工资涨幅也并没有小很多：房价涨幅2455%，工资涨幅2129%，带鱼涨了1355%，萝卜涨了3863%，青菜涨了6267%，油菜籽更是涨了8750%。
房价何时下跌？更需要担心汇率冲击
房价下跌历史经验很多，从过去中外经验来看最直接的就是利率上升货币紧缩，目前在看不到利率上升趋势的情况下，在四部门杠杆比率相对合理的情况下，汇率的变化是最大不确定性，同时仍要关注微观供需比的变化。
1、利率提升是过去刺激房价下跌最最直接和共性的因素： 理论上房价作为一种资产价格，其与利率呈负相关关系是较基础的判断，什么时候房价会下跌，很多城市有泡沫，偏离一般均衡，但是迟迟不回归是因为什么?往往是因为宽松的货币环境和低利率环境。一旦利率开始抬升，货币开始紧缩，房价泡沫将快速得到挤压，几乎无一例外：日本1990年、美国2006年、俄罗斯2009年，中国2008和2012年。但目前来看，我们短期看不到中国进入一个加息周期，利率风险不大。以下三图分别为俄罗斯、中国、日本几次房价下跌前的利率调整，连续的加息是刺破泡沫的关键。
2、汇率是中国房价走势最不确定的因素： 汇率对房价的影响，涉及到宏观经济道路的选择，日本和美国选择稳住汇率而让房价调整，俄罗斯选择放弃汇率而稳住房价，目前来看，稳住汇率是一个相对更高明的选择，可以有效的保持居民的货币购买力，为未来经济恢复提供动能。但政府在货币自由流动、汇率稳定和货币政策独立的不可能三角下如何抉择，我们仍旧不得而知。在2014年6月-2016年月底两年时间内，中国外汇储备从3.99万亿跌至3.19万亿美元，外储消失近万亿规模，显示维持汇率的成本在加剧，如果未来能如政府预期——做到“没有长期贬值的基础”，那么更有利于维持资产价格，虽然依旧需要去泡沫过程，但是居民未来依旧有购买力，但如果汇率出现长期贬值趋势，房价预期将产生绝大变化。
从理论上看，汇率升值在开放经济体将导致货币量上行，利率下行，投资意愿上行，有利于房价的上涨，反之则导致房价下跌。从实证角度看，正负相关都出现过，需要看两个方面，一是总产出的趋势，如果经济增长较为明确，短期的汇率波动将不影响整体趋势;二是看国内流动性对冲，如果国内流动性对冲了国际资本的流动，则可能出现不同趋势;三是看趋势的形成是短暂的还是长期的，如果趋势较为长期则将偏向理论情况。
综合来看，过去多年人民币处于单边升值状态，房价和汇率正相关关系明晰，目前进行的汇改加大了双向波动的风险，短期有贬值压力，但由于国内流动性对冲比较明显，因此房价依旧保持上涨动能，但如果国内流动性紧缩且贬值趋势形成，房价将承受较大的下行压力，我们需要密切关注政府维持汇率稳定的决心。
3、杠杆是促进行业发展的主动力也是堆积泡沫的主力军： 我们考察了政府、银行、企业和居民四部门的杠杆水平，目前来看仅有企业的杠杆水平高过国际水平，其余三个部门的杠杆水平都在合理区间：
1)政府：2015年中央政府性债务负债率41.5%，地方政府债务率为89.2%，两项指标均低于国际警戒线。
2)银行：2015年底，除了房地产开发贷款占比4.88%之外，全国个人购房贷款余额约14.2万亿(2016年一季度为15.2万亿)，个人购房贷款余额占总贷款的比例约15.4%，占GDP的比重为23.5%，离国际普遍的40%以上水平仍有较大提升空间，其中美国42%，日本32%。
3)企业：我国房地产上市企业2016年第一季度的整体负债率约77%，略高于美国(59.5%)和日本(59.7%)的水平，整体而言全球的房地产企业都有高杠杆的特性，这和行业属性高度相关，也是行业风险的重要来源之一，尽量维持房地产企业杠杆的安全性是防止系统性风险的关键。
4)居民：个人住房贷款余额占总住户贷款的比重约53.6%，占总贷款比重为15.4%，占GDP比重为14.3%，该水平仅与日本房地产泡沫破裂后的最低值相近，也低于美国历年水平,但美日杠杆都在持续下降，我们依旧还在上升通道中。居民的购房杠杆率与利率有着较强的负相关性，随着利率走低且社会信用体系的提升，居民购房杠杆空间极大可能会进一步提升。
4、供需比是绝对不可忽视的微观指标： 为什么在同一货币环境下，有些城市涨得多，有的涨得少，微观结构的研究其实才是真正做房产实物投资的关键，当一个城市库存急剧下降时，房价的上涨或不随全国而变，从我们对比2013年和2015年底供需比的变化可知，城市之间分化很严重，供不应求的城市仍将继续等待时机上涨，严重供过于求的城市或许将面临失落的三十年。我们在2014年曾经做过一次统计，当时营口是476%的供需比，严重过剩，而深圳仅有33%，严重供给不足，因此我们判断，深圳房价上涨是必然事件，目前两年过去了，虽然营口供需比也下来了，但仍旧超过300%，而深圳仅有26.6%，深圳房价在适当刺激条件下必定还要上涨。
最终结论：有一种长期振荡上涨的房价，或许在你生命周期内她永远上涨，下跌与否看利率和汇率趋势。